가족간 부동산 매매는 말 한마디로 끝낼 일이 아닙니다. 제대로 된 계약서 작성 없이 거래를 진행하거나 시세보다 지나치게 낮은 금액으로 매매하면 증여로 간주돼 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
이 글에서는 가족간 부동산 매매 시 반드시 확인해야 할 저가양도 기준, 계약서 요건, 거래 증빙 방법과 증여세 리스크까지 전부 정리해 드립니다.
1. 가족간 부동산 매매, 왜 주의해야 할까?
가족간 부동산 매매는 거래라는 형식이지만, 실질은 증여로 의심받기 쉽습니다. 특히 시세보다 현저히 낮은 가격에 매매하면 저가양도로 간주돼 차액만큼 증여세가 부과될 수 있습니다.
세무당국이 의심하는 매매 패턴
- 시세 대비 30% 이상 저가 거래
- 계약서 없이 명의 이전만 된 경우
- 실제 자금 흐름이 없는 매매
2. 저가양도와 증여 구분하는 기준은?
저가양도는 실질 증여로 추정될 수 있는 가장 대표적 상황입니다. 시세보다 30% 이상 낮은 금액에 매매하면, 그 차액이 증여로 간주되어 세금이 발생합니다.
사례 예시
시세 3억인 부동산을 2억에 거래하면 1억이 증여로 간주 ➝ 증여세 약 1,600만원 이상 발생 가능
3. 가족간 부동산 매매, 어떻게 해야 안전한가?
1) 시세 반영한 가격 책정
KB시세, 국토부 실거래가를 기준으로 가족간 부동산 매매 가격을 정하세요. 저가양도는 증여세 신고의 주요 원인이 됩니다.
2) 대금은 반드시 계좌이체
현금 수수는 금지! 계좌이체 내역을 반드시 남겨야 정상 거래로 인정됩니다.
3) 계약서 항목 완전하게 기재
- 매매대금
- 부동산 소재지, 면적
- 지급일 및 방식
- 등기 예정일
- 서명 및 날인
이처럼 철저한 계약서 작성은 증여 의심을 줄이고 세무조사 리스크를 낮춥니다.
4. 가족간 부동산 매매에 따른 주요 세금
1) 양도소득세
부모가 자녀에게 부동산을 매매할 경우에도 일반 거래와 동일하게 양도소득세가 부과됩니다.
2) 취득세
자녀가 부동산을 취득할 경우, 1~4%의 취득세 부과. 저가양도 시 증여로 판단되면 3.5% 이상 적용
3) 증여세
저가양도로 인정되는 부분은 증여세 대상이 됩니다. 가족간 부동산 매매라도 가격 기준은 엄격히 적용됩니다.
5. 계약서 없이 진행했을 때 발생한 실제 사례
- 사례1: 1억에 거래했으나 시세는 1억5천 → 차액 5천만 원에 증여세 부과
- 사례2: 매매계약서 없이 구두로 진행 → 자금 흐름 확인 안됨 → 증여로 간주
6. 등기까지 완료하는 절차
- 정상 계약서 작성
- 취득세 납부
- 등기이전 신청
- 모든 서류 스캔본 보관
가족간 부동산 매매의 마무리는 등기입니다. 서류 미비는 곧 증여 의심으로 이어질 수 있습니다.
7. 전문가 상담이 반드시 필요한 경우
- 미성년 자녀와의 부동산 거래
- 2주택 이상 보유 상태에서의 매매
- 소득 없는 자녀에게 고가 부동산 양도
- 상가·토지 등 고액 거래
이 경우는 증여세·상속세 상담이 필수입니다.
8. 가족간 부동산 매매 vs 증여 – 어떤 선택이 유리할까?
가족간 부동산 매매는 실거래처럼 보여도, 저가양도 시 증여로 전환되는 위험이 있습니다. 반대로, 증여는 세금은 들지만 명확한 절차로 갈등이 적습니다. 선택 전 반드시 세무전문가와 상담하세요.
9. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 가족간 부동산 매매에서 얼마까지 싸게 팔 수 있나요?
시세의 70% 이내는 허용 범위로 보지만, 30% 이상 차이나면 저가양도로 증여세 대상이 됩니다.
Q. 계약서 없이 가족간에 말로만 해도 되나요?
절대 안 됩니다. 계약서 누락은 곧 증여 의심의 핵심 사유입니다.
Q. 증여와 매매 중 어떤 게 세금상 더 유리한가요?
거래 규모, 보유 주택 수, 자금출처에 따라 다르므로 전문 상담을 받아야 합니다.
마무리: 가족간 부동산 매매, 꼼꼼함이 세금 리스크를 줄인다
가족간 부동산 매매는 신뢰만으로 처리하면 안 됩니다. 철저한 계약서 작성, 시세 반영, 계좌이체 증빙이 없으면 증여로 간주돼 막대한 세금이 발생할 수 있습니다.
오늘 알려드린 핵심 항목들을 꼭 기억하시고, 전문가 상담을 통해 가족간 거래를 안전하게 진행하세요.